Un point rapide sur les servitudes

Les Servitudes
Une servitude est une charge supportée par un immeuble bâti ou non (fonds servant) faisant l’objet d’une propriété privée, pour l’usage ou l’utilité d’un autre immeuble (fonds dominant), appartenant à un autre propriétaire.

Les servitudes sont liées à l’immeuble et ne peuvent être constituées ou modifiées conventionnellement que par un acte notarié. Elles suivent donc l’immeuble lors de la vente, sous réserve de la publicité des droits.

Les servitudes sont soit légales, soit du « fait de l’homme ».

Les servitudes légales sont établies par la loi: servitude de vue précisant les distances minima à respecter par rapport à la limite séparative, servitude légale de passage : Le code civil précise qu’un fonds enclavé a droit à un passage sur le(s) fonds voisin(s), les autres servitudes comme la distance minimum des plantations de la limite séparative.

Si ce n’est pas la loi, c’est l’homme qui a pu établir des servitudes : par titre de propriété ou conventionnellement entre plusieurs parties, acquises par usage, si elles sont continues (voir ci-dessous) et apparentes, par destination du père de famille (implicite).

IMPORTANT: la possession d’une servitude est le résultat d’un acte écrit, et pas par usage même depuis des temps immémoriaux.

Elles sont aussi de différentes natures: continues ou discontinues et apparentes ou non apparentes.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme (art. 688 alinéa 2 du Code Civil). Exemple, une conduite d’eau, une vue, une non-construction.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées (art. 688 alinéa 3 du Code Civil). Exemple, droit de passage, droit de puisage

La servitude est apparente lorsqu’elle se manifeste par un signe extérieur; autrement elle est non apparente.

Droits et devoirs de chaque partie:

Le propriétaire du fonds dominant ne peut faire de changements qui aggravent la situation du fonds servant.

Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’exercice de la servitude ou à le rendre moins commode; toutefois, s’il a un intérêt pour le faire, il peut déplacer, à ses frais, l’assiette de la servitude dans un autre endroit où son exercice est aussi commode pour le propriétaire du fonds dominant.

Si le fonds dominant vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, mais la condition du fonds servant ne doit pas en être aggravée. Ainsi, dans le cas d’un droit de passage, tous les propriétaires des lots provenant de la division du fonds dominant doivent l’exercer par le même endroit.

La servitude peut s’éteindre dans les cas suivants:

1° Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user. Elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user

2° Par la réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant;

3° Par l’arrivée du terme pour lequel elle a été constituée;

4° Par le rachat;

5° Par le non-usage pendant 30 ans.

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